Grundlegend für die Immobilienbewertung – die Lage
Makro- und Mikrolage
Es ist bei der Preisfindung mit das wichtigste Kriterium, wo genau die Immobilie liegt. Dies wird für viele auch hinsichtlich der zukünftigen Wertentwicklung berücksichtigt. Ausstattung und bauliche Erneuerungen können vorgenommen werden, die Lage jedoch ist festgeschrieben und nicht veränderbar.
Hierbei wird zwischen der Makro- und Mikrolage unterschieden.
Die Makrolage
Der Begriff Makrolage beurteilt den Immobilienstandort im Hinblick auf die Region, die Stadt und auch den Stadtteil. Liegt Ihre Immobilie in einer wirtschaftsstarken Region, in der mit Einwohnerwachstum gerechnet wird? Insgesamt gibt es in Deutschland ein relativ starkes Stadt-Land-Gefälle. In den Metropolregionen steigen die Immobilienpreise beständig. Am Rand der Großstädte wird immer mehr Bauland erschlossen – Familien suchen Wohnraum mit einer guten Infrastruktur, Schulen, Kindergärten und schneller Anbindung in die Innenstädte für sich und ihre Kinder.
Auch der Freizeitwert spielt eine Rolle bei der Beurteilung der Makrolage. Gibt es Naherholungsgebiete? Ist ein kulturelles Angebot vorhanden?
Liegt die Immobilie in ländlicher Gegend, so muss sie sehr genau den Geschmack eines potenziellen Käufers treffen. Wer hier sucht, bevorzugt meist viel Natur und Platz zum Leben, mit einem Nachbarn, der möglichst nicht in Sichtweite wohnt. Dafür werden weitere Anfahrtswege dann in Kauf genommen. Zumal Häuser in ländlichen Regionen preislich oft attraktiver sind.
Die Mikrolage
Als Mikrolage zählt die unmittelbare Umgebung der Immobilie. Wie ist die Nachbarschaft? Ist die Straße, in der das Haus liegt, vielbefahren oder eine ruhige Allee mit Baumbestand und Grünflächen? Gibt es in der Nähe einen Supermarkt, Ärzte, Haltestellen von öffentlichen Nahverkehrsmitteln? Sind Parkplätze vorhanden?
Bei der Mikrolage zählen die persönlichen Ansprüche sowie das Lebensalter eine Rolle. Sicherlich suchen Familien die Umgebung eher nach Spielplätzen und Schulen ab, während ältere Menschen darauf achten, ob die Gehwege breit genug, die Zuwege barrierefrei sind und eine ärztliche Versorgung sichergestellt ist.
Auch Umwelteinflüsse wie Lärm und Gerüche werden begutachtet. Wie Umwelteinflüsse den Wert beeinflussen können, lesen Sie im Artikel „Immobilienpreisminderung durch Lärm und Gerüche?“
Für städtische Wohngebiete ergeben sich bei der Analyse der Mikrolage folgende Kategorien, die häufig in der Praxis Verwendung finden:
• gute Lage – Gepflegte Gebäude und ein schönes Straßenbild mit Frei- und Grünflächen sowie einer guten Anbindung, auch das Image spielt eine große Rolle
• durchschnittliche Lage – zum Teil dichte Bebauung mit gut erhaltenen Gebäuden, jedoch wenig Grünflächen und durchschnittliche Einkaufsmöglichkeiten
• einfache Lage – die Wohnumgebung ist geprägt von dichter Bebauung und wenig Grünflächen, ungepflegte Straßen sowie Beeinträchtigungen durch Industrie und Verkehr
Entwicklung der Lage
Die Lage einer Immobilie ist relativ beständig, jedoch nicht „in Stein gemeißelt“. Denn: Auch hier kann es zu Veränderungen kommen. Zum Beispiel kann eine Umgehungsstraße geplant werden, so dass eine ehemalige Durchfahrtsstraße verkehrsberuhigt wird. Dies nimmt Einfluss auf die Wertentwicklung der Immobilien vor Ort.
Manche städtischen Vorhaben können auch den Immobilienwert mindern, zum Beispiel die Genehmigung eines industriellen Bauvorhabens – hier gehen Immobilienbesitzer des Viertels dann oft gemeinsam gerichtlich vor, um diesbezügliche Planungen abzuwenden.
Die Lage einer Immobilie ist in jedem Fall ein wesentlicher Bewertungsfaktor und sollte daher vor einem Verkauf genauestens analysiert werden. Hierbei sollten Sie erwägen, ob Sie nicht auf das Fachwissen eines Experten zurückgreifen.
Bei einem Gutachten können verschiedene Bewertungsverfahren genutzt werden. Wir stellen die verschiedenen Methoden vor.
Sie möchten nähere Informationen, wie Sie den richtigen Verkaufspreis für Ihre Immobilie finden? Wir beraten Sie gerne zu der passenden Vermarktungsstrategie – nehmen Sie hierfür unverbindlich Kontakt zu uns auf.
Mehr Lebenskreuzungen
Haus- und Wohnungseigentümer müssen beim Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie einen gültigen Energieausweis vorlegen. Wichtig: Schon bei der ersten Besichtigung sind Sie als Verkäufer verpflichtet, die Bescheinigung zu präsentieren. Bei einem Kaufabschluss wird der Energieausweis an den Käufer übergeben.
Ihre Immobilie hat bereits Interesse geweckt – einige Interessenten möchten Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung besichtigen. Unterschätzen Sie nicht die Bedeutung der Immobilienpräsentation.
Die Schenkung der Immobilie im Alter als Alternative zur Vererbung? Eine Immobilie hat immer einen wirtschaftlichen und einen ideellen Wert.
Es gibt viele Gründe, warum ein Eigentümer sich von der eigenen Immobilie trennen möchte. Welche Vor- und Nachteile ergeben sich aus der Vermietung, was passiert bei einem Verkauf?
Es ist schwer, sich einzugestehen, dass der momentane Wohnraum nicht mehr den tatsächlichen Bedürfnissen entspricht – doch welche Abhilfe gibt es, ohne die Eigenständigkeit des Lebens in einer eigenen Wohnung zu verlieren?
